私(GOHMA)も会員登録しています!

となりの大家さん
空室対策 賃貸経営 大家 家主

HP作成など便利な機能が満載です!

2007年06月26日

広告看板 こんどこそ決まりました!

2週間ほど前に書いた広告看板の件、ようやっと確定しました。

これまで、先方から、

「契約書を結ばないでお願いできないか」とか、

「毎月振り込んだ後、私(ゴーマ)発行の領収書がもらえないか」など、

意味不明な交渉が幾度となく入り、これらを強気に拒み続けてきました。


で、

もうこの件はなくなったな、と思い始めた数日前、

あっけなく契約書の調印に合意すると言い出し、本日、1年分の広告看板料が振り込まれましたとさ。。


・・・

今までのイザコザは何だったの??と言いたくなるくらいあっけない結果でした。


まぁ結果的には良かったです。

たかが4万円かもしれませんが、私には、「されど4万円」ですので。。
posted by GOHMA at 20:49| Comment(0) | TrackBack(1) | 2007年2月完成新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年06月12日

広告看板 暗雲漂う・・

昨日のブログで、「広告看板が決まりました!」と書きましたが、
本日、管理会社からの電話で事態が急変してきました。

というのも、

看板をだしたいと言ってきた不動産会社から、

・契約書は結ばないで広告を出したい
・月々のお金はきちんと降り込むので、オーナー(つまり私)発行の領収書が欲しい

と言ってきたんです。

これってむちゃくちゃな言い分だとは思いませんか(怒)

要は「口約束」で看板をださせて欲しいって言っていることと同じです。

なぜ契約が結べないかというと、

先方(不動産会社)の社長から決裁印をもらえないから、というなんとも不可解な理由です。

これって社内的に、消耗品費とかと同様の扱いで毎月経費処理するからって言っているようにも感じます。

日本の商習慣をいちじるしく無視した言い分だと思いませんか。

私は、先方が急に支払わなくなるリスクや、先方の不正会計に巻き込まれるリスクなどを考えて、あえて「契約を結べないならきっぱりお断りする」旨の回答をしてもらうことにしました。

年間4万円のお金は惜しいですが、こういう怪しい会社と取引する気はまったくありません。(きっぱり!)

ということでこの話、破談になりそうです。。



でも、、、



今回の件がダメでもこれを機に、広告募集の白看板を屋上にだしてみようかと思います。

もしこれで、もっといい会社と契約を結べれば、結果オーライですので。。

しかし不動産経営は本当にいろいろありますね(疲)
posted by GOHMA at 20:58| Comment(2) | TrackBack(0) | 2007年2月完成新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年06月11日

広告看板 交渉結果

前回(5月17日)のブログに書いた広告看板の件ですが、
このほど正式に決まりました。

結果は、

月3,300円の1年契約。 しょ、しょぼい・・

年間で39,600円也。

当初3,000円の打診に対して、5,000円で交渉してみましたが、

どう頑張っても年40,000円が限度ということでしたので、ギリギリの線で妥協しました(笑)

でも何もないよりはマシですよね。単なる屋上の手すりがお金を生み出すわけですから。

ということで、、、

今回は今回として、今後この広告看板が他の人の目にも触れ、また新たな看板の打診があることを期待しつつ、この件は一応おしまいです。。
posted by GOHMA at 21:42| Comment(0) | TrackBack(0) | 2007年2月完成新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年06月04日

物件清掃に新兵器投入

といっても単なる”掃除機”なんですが。。(←すみません。)

先日の土曜日、2棟目(新築)のお掃除に行ってきました。

この建物、もろもろの理由で内階段にしたんですが、これがけっこう汚れるんです。

なので、シルバー人材センター等に清掃を委託しても良いんですが、管理費削減と私自身の運動不足解消のため、現在は月一のペースで自らお掃除を行っています。

で、今までは、ほうき片手に6F屋上出口の踊り場から1Fまで、ひたすら掃き掃除をしていました。

これが結構疲れるっ!!
単純に上から下に掃き下がる?だけなんですが、1Fに到着するころにはクタクタになってました。

しかも窓は開放するものの、内階段だけに風が通らず、汗ビッショリ!

さらに掃いているんでホコリが舞い上がり、マスクはしてるんですが気管支炎になりそうでした。

これが今までの道具です。

DSCN1458.JPG


で、今回、新兵器の投入と相成りました。

DSCN1459.JPG


これ、単に親からのお下がりなんですが、
いやぁ掃除機って本当に便利ですね(←当たり前ですが。)

時間の短縮はもちろんのこと、何よりも、掃いていた時よりも格段にキレイになります。

しかも今までよりも体力が温存できるようになったため、今回は手すりや窓、ポストの拭き掃除やエントランス床タイルのデッキブラシがけまでやれちゃいました。

そんなこんなで今回は約3時間、みっちりお掃除してきました。

途中、何名かの入居者にも会い、特にお話はしませんでしたが、それなりのアピールにはなったんではないでしょうか。

何より物件自身も喜んでくれたんではないかと思います。

しかし新兵器を投入しても、日頃運動不足の私にはそれなりに堪えますが。。
posted by GOHMA at 21:16| Comment(0) | TrackBack(0) | 2007年2月完成新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月17日

広告看板の収入が決まりそう!


一段落したと思っていた新築PJに動きがありました。

昨日、うちの物件を現地で見たある会社から、管理会社経由で相談がありました。

どうも、うちの物件の屋上手すり部分に1年契約で広告看板を取り付けたいとのこと。

広告料は1ヶ月3,000円。。

物件周辺の相場がよく分からないので、管理会社の社長に相談したところ、
相場なんてあってないようなもので、好立地には破格の値がつくこともあると言われました。

・・・といっても、そんなに好立地でもないしなぁ。。

というわけで、いろいろ悩んだ結果、とりあえず月5,000円で交渉してもらうことになりました。

これが決まれば微々たるもんですが、それでも収入アップにはなります。とてもありがたいことです。

うまく決まって欲しいものです。。

posted by GOHMA at 22:33| Comment(0) | TrackBack(0) | 2007年2月完成新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年04月11日

敷金・礼金が逆!

かなり更新をサボッておりました。。すみません。(←って誰に謝ってるんでしょうか(汗))

本日は、何とか満室になった新築PJの契約トラブル(と言っても大した話ではないですが)を書き留めたいと思います。

先日(10日)、満室になってから初めての家賃等の振込みがあったんですが、今回は数部屋分の敷金・礼金分も含まれており、かなりの額の入金がありました。

その明細を何気な〜く眺め余韻に浸っていると、とあることに気づきました。

それは、、

法人契約で入居が決まった1部屋の、敷金と礼金の額が逆になっていたことです。

この部屋は
なかなか入居が決まらない部屋の募集対策として、

「家賃を下げる代わりに礼金をアップ」させ、入居を決めた部屋です。

しかもここの入居者はペット(小型犬)も飼いたいということで、敷金もアップ。

さらにこの部屋は、同時に2人の方から申込があり、いろいろ交渉していたところ、 「礼金を1ヶ月上乗せするから私に譲って欲しい」ということで、礼金もアップした部屋です。

で、結果的に敷金2ヶ月、礼金3ヶ月というかなりレアなケースで話をまとめたという経緯があります。


ところが明細には、敷金3ヶ月、礼金2ヶ月と表示されています。

また、ほぼ同タイミングで、この部屋の契約書(私が調印するため)が仲介業者から送られてきました。

これにもはっきりと敷金3ヶ月、礼金2ヶ月と表示され、しかも、もう既に法人印(しかも一部上場企業の代取印!)まで押印済みとなっていました。

いくら入金額は一緒と言えども、『もらえるお金』と『いずれ返す可能性が高いお金』では雲泥の差があります。



ということで、本日午前中に仲介業者に怒鳴り込み、もとい電話をし説明を求めました。

仲介業者「・・・いえ、ゴーマさんには敷金を1ヶ月上乗せということでOKをもらいましたよね。」

私「そんなことないですよ。礼金1ヶ月という条件でお願いしました。」

仲「・・・」

私「考えてもみて下さいよ。結局は返すことになる敷金をアップしても、私には何のメリットもないじゃないですかぁ!」

(更に攻勢)
私「そもそも契約書の内容について事前に確認もなく、勝手に私以外の調印が行なわれるなんておかしくないですか??」

仲「・・・、その点は申し訳なかったです。 ・・・少し上司と相談させて下さい。」



ということで、その後暫くして再度連絡をもらったんですが、

どうやら、借主の法人と仲介業者では、思いっきり敷金3ヶ月、礼金2ヶ月で話を進めてしまったらしく、今更法人に「違ってました」とは言えないとの事でした。

この話を聞いた瞬間、思わず声を荒げてしまいそうになりましたが、それに割って入るかのように、、

仲「で、お詫びと言っては何ですが、我々が頂戴した広告料1か月分を戻させて頂くというのでは如何でしょうか?」

私「えっ?今なんと??  ・・・そ、それだったらまぁいいかなぁぁぁ (←内心のうれしさを押し殺しつつ)。」



ということで、何とか補填してもらえることになりました。

ただ今後の付き合いもあることからあまり険悪になるのも良くないと思ったので、ここは少し良い人になり、広告料の半分を補填してもらうということで決着しました。

結果的にはドロドロと長期化せず解決できたことは良かったですが、この辺りのやり取りは私も反省し、今後は同じミスをおこさないようにしたいと思います。

いやぁ、いつもいろいろありますね、不動産は。。
posted by GOHMA at 21:57| Comment(0) | TrackBack(1) | 2007年2月完成新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年03月27日

おかげさまで満室になりました


1ヶ月ぶりの更新になってしまいました。

理由は、本業(リーマン業)の特性上、年度末に向けてとてつもなく忙しくなっていることが大きいんですが、

それよりも、苦戦していた新築PJが満室になるまで、そちらの活動に専念しようと考えてたことがありました。

その新築PJがようやく満室の目処がたち、こうして皆さんに報告できることとなりました。

これまで皆さんに実に沢山のアドバイスや励ましのお言葉をいただき、本当に感謝しています。

どうもありがとうございました。


これからはまたちょくちょくブログの更新を再開できたらと思います。。

改めまして今後とも宜しくお願いします。


取り急ぎご報告とお礼まで。。。
posted by GOHMA at 08:23| Comment(3) | TrackBack(0) | 2007年2月完成新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年02月16日

一般媒介契約一通り終了!


本日も午前中から、新築物件の周りにある仲介会社5社に訪問し、一般媒介契約を結んできました。

・アパマンショップ(フランチャイズ)
 →しかし一般媒介の取扱を行っておらず挨拶のみ
・ピタットハウス
・地元不動産会社L社
・地元中堅不動産会社T社
・ハウスコム

これで一先ず、予め目星をつけていた15社の訪問は完了。

仕事の合間を縫って(正確にはサボッて)、決断後3日間で対応を終えることが出来ました。

しかし契約を結ぶこと自体が目的ではありません。

ここから各仲介業者に頑張ってもらわないと意味がありません。

そういった意味では、明日からの土日2日間がとっても気になります。

何とか1件でも2件でもいいですから、埋まって欲しいと願っています。。
posted by GOHMA at 23:04| Comment(0) | TrackBack(0) | 2007年2月完成新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年02月15日

元専任の不動産会社が…


・・・急に頑張りだしました。exclamation×2どんっ(衝撃)

今日は午前中、近隣2駅の駅前にある仲介会社6社に訪問し、一般媒介契約を結んできました。

S駅
・地元不動産会社E社
・地元不動産会社T社
・エイブル

I駅
・アパマンショップ
・どっとあーる賃貸
・地元不動産会社A社

その後は、そんないきなり成果は上がらないだろうと思いつつも電話を待っていると、

夕方、予想に反して、専任を一般に変えさせた例の元づけの管理会社から電話がありました。

内容は良い話ばかりでした。

一つ目は、店舗+一部屋を希望していた法人から正式に見積りを依頼されたこと。

二つ目は、その代表が個人用にもう一部屋借りたいと言ってきたこと。

そして三つ目は、福岡から転居する予定の方が順調に手続きの方向に向かっていること。
(但し入居希望が4月からなのがネック。)


どれもこれも、まだフラフラした状態ですが、

これで一応、店舗を含む10戸中5戸が、なんとなくですが埋まる可能性が高まってきました。

一般に変えられて奮起したんでしょうか。それとも単な偶然か。。

いづれにせよ、また良い風が吹き出した感があります。

今度こそはこの風をがっちり掴み、流れにのって一気に満室といきたいところですね。

それにしても、一般媒介に変更した効果が、意外なところにあらわれてきているような気がします。。


明日も午前中に、最寄駅の周りの仲介会社を5社ほどまわり、一般媒介契約を結んでくる予定です。

昨日から明日までで、合計15社にお願いすることになりますので、何とか実を結んでくれることを期待しています。
posted by GOHMA at 23:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 2007年2月完成新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年02月14日

募集契約形態の変更から着手



昨日は新築PJに関するこれまでの苦戦の状況を、恥ずかしながらも書き留めたんですが、

予想以上の反響で、数多くのコメントをいただきました。皆さん本当にありがとうございます。


そうしたコメントの中から、yamさんなどにアドバイスされた募集に関する契約形態の変更から着手しました。

早々にリーマン業を切り上げ、夕方からまずは、専任媒介契約を結んでいた不動産会社を訪問。

社長にこれまでの経緯から自分が考えたことを正直に伝え、一般媒介契約への変更を受け入れてもらいました。

若干のもめごとも覚悟はしていたんですが、意外とあっさりとOKされました。

ただ、「一般に切り替えてもそれほど変わらないと思いますが」的なことを、遠まわしには言われましたが。。

この感覚こそが、今回の苦戦の元凶だったのではと、改めて感じる次第です。。


その後、直ちに現地へ直行。

夕方も6時を過ぎ、雨風も激しさを増す中、一刻も早く、そして少しでも多くの会社と一般媒介契約を結んでおきたいとの一心で、

 ・minimini(ミニミニ)
 ・エイブル
 ・どっとあーる賃貸
 ・ハウスメイト

の各店と、なんとか契約を結ぶことが出来ました。

やはり先週行ったローラー作戦の時とはあきらかに感触は違いました。

中には、

「この近くにある大手証券会社(支店)は9万円まで法人契約がOKなんだが、そこで2件ぐらい引き合いがある。明日早速問い合わせてみる」

との回答までいただくことが出来ました。

本当に少しでも早く一般に切り替えるべきでした。。

なぜこれまで切り替えをためらっていたかというと、

これまでの契約が専任といいつつも、実際には一般に近いような形で、仲介業者に広告料1+仲介手数料1が入ることになっていたからです。

でも実際には、専任と一般では、各社で取り扱ってくれる「優先度」が全然違うということを知りました。

やはり勉強や知ることは大事ですね。。


ということで明日以降早急に、最寄り駅と近隣駅の周辺にある計15社と、とりあえず一般媒介契約を結び、どこが客付け力があるかをウォッチしていきたいと考えています。


話は違いますが、

本日はバレンタインデーということで、この悩める私に嫁と娘から手作りチョコをプレゼントされました。

こんな家族のためにも一刻も早く満室にしたいと思った次第です。。
posted by GOHMA at 23:51| Comment(2) | TrackBack(0) | 2007年2月完成新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

現在の募集状況・・・苦戦中


かなり久しぶりの更新になります。

というのも、DOMBEさんやゴックさん、yamさん等の新築の盛況ぶりに反して、私の新築の方は募集が思うように進まず、こちらに頭を悩ます日々が続いていたためです。

さらにこんな時に限ってリーマン業が忙しくなるし・・・


本日現在の状況ですが、店舗を含む10戸中、
まだ確定(引越済)1戸、申込み2戸、店舗は2候補のうちいずれかでほぼ確定といったところです。


私の苦戦に関しては、一番の原因は周辺地域のマーケティング不足にあったと思っています。

というのも、去年に比べ、私が計画した地域での新築物件が激増していて、少ないパイの取り合いになってしまっているからなんです。

こんなことが分かっていたら、この地域はパスしていたはず・・・

そんな中で他の新築物件は、いきなり家賃を7000円下げたり、礼金を0にしたりと、価格戦争が激しさを増してきました。 (他の新築も軒並み苦戦しているってことです。)

ただ今更後悔しても「今そこにある危機」状態です。
今はとにかく前に進まねばなりません!


いろいろ考え、ここ2週間で取ってきた対策です。

・募集広告の前面刷新(Jiroさん、ありがとうございます。)
・問合せ者や内覧者に配布する物件パンフの作成(やまさん、ありがとうございます。)
・エントランス付近に大家(即ち私)のメッセージを掲示(成約時照明プレゼントキャンペーンの記載)
・1部屋を軽〜くモデルルーム化

さらに、
・先週の金曜日、会社を休んで最寄駅、隣駅等36社の仲介業者へローラー作戦
・その際、成約になった場合は仲介業者の担当者に金一封(2万円)を提供する旨を告知


で、この3連休の様子をみたんですが、
店舗の方はそれなりに成果があったんですが、住居の方が悲しいかな、正直これといった成果は上がりませんでした。。



ということで、
さらに今週の金曜日、業者のススメでアットホームのマイソクを活用することになりました。
千葉エリア1140社に一斉配布されるのですが、、、どうでしょうか。正直あまり期待はしていません。

なので合わせて、
今週末から敷・礼を1・2から1・1に変更します。(←今までちょっと欲張っていました。)


この後の対策は正直ひねりだせていません。

でもまだ打つ手はあると思っています。安易な家賃の引き下げだけはしたくはありません。

時間をかければ必ず埋まるとは思っています。でもその間の機会損失がとてももったいないとも思っています。

暫く眠れない日々が続きそうです。。

やはり不動産は難しいです・・ でも頑張らねば!!!
posted by GOHMA at 00:04| Comment(4) | TrackBack(0) | 2007年2月完成新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月28日

ついに引渡し!

今日は新築物件の引渡し日でした。

建築着工から約5ヶ月。ついにこの日がやってきました!


まずは、現場監督と私と嫁の3人で入念に各部屋の最終チェック。

前日に社長や部長、他の現場監督など総出でチェックを行ったらしく、既に大部分のキズや不具合は対応されていました。

それでも、

カウンターキッチンについたキズや床CFの壁際の処理ミス、トイレ扉内側のキズなど、

いくつかの補修箇所を見つけ、すぐに対応してもらうように依頼しました。

これらは大体1週間ぐらいの間に対応してもらえると思います。


その後、社長や募集担当なども加わり、共有部分の説明(配電版やオートロックの制御など)や鍵の引渡しなどを行いました。

最後に、引渡し確認書にサインをして、晴れて私の所有物(正確にはまだ未登記ですが)となりました。


これで本当にいつでも入居出来る状態になりました。

1日でも早く満室にすべく、今まで以上にシャカリキで頑張っていきたいです。


ちなみに、

昨日価格改定をした居室の方は、朝一に仲介の不動産会社約20社に一斉にFAX攻勢をかけてもらいましたが、

これといって大きな動きはありませんでした。 問い合わせはいくつかあったみたいですが。。

う〜ん、こちらはもう少し頑張って欲しいなぁってところです。


ただ、その代わりと言ってはなんですが、

懸案の店舗の方に入居希望者が現れました!!!

この事実は、とてもうれしいことです。

しかし、、




何だか梅干屋とか、梅ジュースを試飲させるとか、、


妙なことを言っていました。




これ、何の店なんでしょうか??




まぁそれでも、ラーメン屋や焼き鳥屋など油系の店に比べれは、かなりマシですし、

あの高額の家賃をは払ってくれるのなら、今のところは

るんるんウェルカ〜ム、よ・う・こ・そ 日本へ〜るんるん

って感じです。


さらに、

帰宅途中にふと見つけた駅前の不動産屋が店舗・事務所専門の店で(←なぜ今まで気づかなかったんでしょうか??)、

その店の前の立看板を見ていたら、営業の人が出てきたため事情を話したところ、

「この付近で二人ほど、お店を探している人がいるので連絡してみます」

とのグッドな回答をいただくことが出来ました!!

しかもどちらも、ブティック系の業種らしく、こちらの私にとっては好都合です。


これら3件、いずれでも構いません。

とにかく店舗の方も1日でも早く入居者が決まり、家賃を発生させてくれることを期待しています。


明日もまだ日曜日で、仕事(リーマン業)はお休みです。

またいろいろと画策して実行してみたいと思いますexclamation×2ひらめきパンチ
posted by GOHMA at 00:51| Comment(6) | TrackBack(0) | 2007年2月完成新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月26日

入居者募集でいろいろと…

新築PJの募集の状況ですが、

良かったことと、あまり良くないことと、プラスマイナス0といったところでしょうか。


まず良かったこと。

先日、正式に申込依頼のあった方から今日、(法人契約を結ぶべく)社内稟議の決裁がおりたとの連絡をいただきました。

これでようやっと一部屋が確定しました。

しかもエレベーターがないことが気になっていた最上階、5Fの部屋。

一番家賃の高い部屋が決まってくれてホッとしています。


しかし… 次にあまり良くないこと。。

前述の方は良かったのですが、その後が続きません。バッド(下向き矢印)

内覧希望も火曜日ぐらいまではそこそこあったんですが、週の後半はパタッと止まってしまいました。

今週の目標として掲げていた「何となくでも入居しそうな方を3名まで増やすこと。」には到底届きそうな状況にありません。


そこで、、

明日の土曜日から、思い切って家賃を下げることにしました。

いよいよ2月に入り賃貸需要もピークになりますし、

高い家賃で決めることにこだわるよりも、1日でも早く満室にして機会損失を最少にすることの方が重要と判断したからです。

一番家賃を下げる部屋は、5,000円のダウンになります。(最少は2,000円、但し最上階は据え置き。)

元金返済が4月からですので、満室目標を3末とすればこの時期にここまで下げる必要もないのかもしれませんが、

泳いでいる魚(←失礼な表現ですみません。)を安々と見過ごすわけにはいきません!

あと2週間くらいで大よその目処はつけたいと思っていますので、ここは勝負に出てみようと思います。


ちなみに、5,000円下げる部屋は一部屋のみです。

これは「えさ」と考えています。

最低家賃を下げ一人でも多くの人の目に留めさせ、内覧を増やすための「おとり」です。

この作戦、どうなるでしょうか? こうご期待!!
posted by GOHMA at 22:56| Comment(0) | TrackBack(0) | 2007年2月完成新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月25日

同じ住居表示ってあり?

先日、住居表示の連絡を建築会社経由でもらいました。

それを聞いて昨日の晩、何気な〜くgoogleにその住所を入力し検索したところ、驚くべき結果が出てきました。

それは、、、

実はうちの建物の左隣りに履物屋があるんですが、どうやらその履物屋の住所が、その聞いた住所そのものだったのです!!


ちなみにその履物屋、店自体はとても歴史を感じるたたずまいなんですが、

その裏できっちりと、インターネットショップなんぞを経営しているらしく、その紹介ページで同じ住所だということが判明しました。

「人は見かけに因らず」ではなく、「店は見かけに因らず」って感じですねぇ。。

このことも合わせて驚いちゃいました。


・・・と、少々脱線しましたが、、

それで今日の朝、建築会社経由で役所に問い合わせをしてもらいました。

その回答は、

「今回は同じ住居表示になります。こういったことは良くあることなんです。」

とのこと。


エーッ ウッソー マジでぇ exclamation&question

 
わたしにとっては初めての経験です。

といよりも、郵便物とかはちゃんと届くんでしょうか?

出来れば別の住所に変えてもらえないのでしょうか?


とりあえず明日、もう一度問い合わせてもらおうかと思います。。
posted by GOHMA at 00:08| Comment(0) | TrackBack(0) | 2007年2月完成新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月23日

募集の状況

DSCN0864rev.jpg

最近、ブログの書き込みがすっかりご無沙汰になっちゃってます。皆さんの書き込みをチェックすることもなかなか出来ません。

理由のひとつは、本業のリーマン業が思いのほか忙しくなり、今までコソコソとブログをチェックしていた日中、ほとんど外出のためそれが出来ません。(←ってそれはマズいだろっ!)

で、もうひとつの理由が、新築PJの募集に全精力を注ぎこんでいるからです!

週末はほとんどこれに時間を割き、子供ともぜんぜん遊べてません。(←これは本来良くないことだと思います。)

というのも、少しでも早く入居者を決め、1日でも早く家賃収入を発生させたいと思っているからです。

それに対して、予想はしていたんですが、やはり通常家賃より高めの設定をしているせいか、内覧まで持っていくまでかなりの努力を要しています。

これまでとった対策としては、、

・マイソクチラシの内容見直し(より目立つように改善)

・やまさん直伝?の物件案内を作成し、各部屋に設置するとともに、マイソクチライと一緒に仲介業者に配布する

・建物の屋上から垂れ幕で募集案内

・(店舗について)店舗開発ネットという会社に管理会社を入会させ(有料のため)、店舗を探している企業の紹介を受ける

・(店舗について)入口に大きく「テナント募集」の張り紙

などなど、管理会社と二人三脚で頑張っています。


で、そんなこんなで、その成果がやっと出てきました。

まず内覧希望者やマイソクFAXの依頼が少しずつ増えてきました。

時期が繁忙期に入ってきたことも大きいですが、上記対策の前後でアクセス数が飛躍的に上がってきています。


そして何より、正式申込が1件、仮予約が1件入りました。

正式申込の方は、法人契約を結ぶべく会社への申請中ですので、この申請が通れば正式契約になります。

今は祈るばかりです。。

一方で仮予約の方は、福岡在住で内覧もしていないのに、入居希望を出しているため、こちらはかなりあやしいとは思っています。

でもとにかく、少しずつ動きが出てきたので、ここでもうひとふんばりして一気に満室へと近づけていきたいです。


今週の目標としては、何となくでも入居しそうな方を3名まで増やすこと。

これが達成できなければ、家賃が高すぎる判断し、来週初めから最低家賃を若干引き下げ、再攻勢をかける予定です。

さあどうなりますか??
posted by GOHMA at 00:10| Comment(0) | TrackBack(0) | 2007年2月完成新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月18日

ベンディアム見積り

実は先週末の土曜日、私が取り組んでいる新築PJの現場に、何人かの方々が物件見学ということで来られました。

そこで、皆さんからいろいろとダメだし…もといありがたいアドバイスを沢山いただきました。

その中のひとつで、3代目大家マサさんに、
これからの時代、光ファイバー等によるマンション内LANは必須アイテムとなるので 、マンション内ネットワーク工事とLANジャック差込口の設置を是非とも!
とのアドバイスをいただきました。

それについて、早速翌日に、厚かましくもマサさんの携帯に電話したところ、いろいろと詳しいアドバイスをいただいた後、例のベンディアムの社長を紹介して頂きました。
(マサさん、ありがとうございます。)

そのあとトントン拍子?で話は進み、その日(日曜日)の夕方に、工事の見積りに来ていただきました。(チョッパヤですね。)

本日その結果、つまり見積りが届きました。内訳は、、、、

工事代金(イニシャルコスト)で約4×万円、月々の利用料(ランニングコスト)で約1.8万円(戸あたり2千円)。
(インターネット利用のみ(各戸2口)、VODは利用せず)

私はてっきり工事代金は無料なのかと思っていたんですが、これはVOD(ビデオ・オン・デマンド)サービスまで契約した場合、無料になると言われました。

この工事代金をリース扱いにして月々の支払いにすることも出来るんですが、この場合は6×万に総支払額が変わります。

今、この金額が妥当か否か、もっと言うと、これだけのコストをかけてまで、マンション内ネットワークを構築すべきかかなり思案中です。

結論は、今週末ぐらいには出そうかと思っていますが、その辺りはまたお伝えします。
posted by GOHMA at 01:11| Comment(0) | TrackBack(0) | 2007年2月完成新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月14日

ついに足場が外れました!

昨日、1週間ぶりに現場に行ってきました。

ついに足場とシートが外され、今まで見ることが出来なかった外装の様子がはっきりと分かるようになりました。

0114-1.JPG

自分はそれなりに良い仕上がりになったかと思っていましたが、、、

昨日某有名ブロガーAさんに、早速いろいろとダメだしをいただき(涙)、改めてデザインの難しさを感じております、はい。

でもこれで募集の方も、内覧に訪れた方が全体のイメージを持ちやすくなったでしょうから、これまでよりも多くの入居希望者に見学に来ていただきたいと思っています。


一方で内装も、全く手がついていないのが、残すところ洗面化粧台のみとなりました。

早い部屋では室内クリーニングが終了し、いつでも内覧OK状態になりました。

0114-2.JPG

こちらは内階段の様子。

壁や階段の塗装が終わり、かなり明るくなったと思います。

ただ、まだ塗装して間が経っていないため、かなり変なニオイが立ち込めています。

早くこのニオイ、落ち着いて欲しいと思います。

0114-3.JPG

やっと便器も付きました。

こちらは少し珍しい「グレーブルー」という色を選択しました。

しかも賃貸では奮発していると思いますが、きちんと「陶器」で出来ています。(←あたりまえかな?)

0114-4.JPG

これは1月5日のブログに書いた照明を、一番仕上がっている部屋の天井に取り付けてみたものです。

正直少し小さかったかなっていう印象です。

まだ点灯はさせていないので、今度は夜に現場に行き試しにつけてみてから、もう少し買い増すか、別のものにするか決めたいと思います。


ということで、
いよいよラストスパートに入ってきました。

この分だと1月中には確実に引き渡しになると思いますので、早い入居者には2月1日から入ってもらえるように、募集の方に最大限の力を注いでいきたいと思います。

しかし、こんな時にリーマン業が忙しくなってきました。ついてない…ふらふら

posted by GOHMA at 22:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 2007年2月完成新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月07日

今年初の現場視察

今年になって初めて、現場の状況を視察してきました。

前回の訪問から、日数にして9日、作業日にして4日ほど経過しましたが、外観、内観ともかなり進捗してきたという印象です。


まずは、外の様子から。

0107-1.JPG

右側には白いタイル、左側には黒いタイルが貼られているのが分かると思います。

もう既にタイル貼り作業は全て終了しており、今日は最後の仕上げとしてタイルの洗浄を行っていましたが、

とにかく風が強くて、水は飛び散るは足場は揺れるは、それはそれはとても大変そうでした。


次に共用玄関付近。

0107-2.JPG

まだ玄関扉のカッティングシート貼り(赤色)およびガラス入れ、それから床タイルの敷設が終わっていませんが、大体のイメージがはっきりしてきました。

しかし、個人的には手前柱の赤色が目立ち過ぎてしまったような・・・

う〜ん、やはりカラーコーディネイトは難しいですねぇ。。


次からは内観の様子、一番仕上がっている一部屋の状況になりますが、まずは入口付近から見た室内です。

0107-3.JPG

黒い扉に白い壁と床。こちらも大分イメージがはっきりしてきました。

特に床については、今回初めてオーダーした大理石調?クッションフロア(CF)が敷き詰められた状況を確認出来ました。


次に室内の様子。まずはクローゼット付近。

0107-4.JPG


次に、カウンターキッチン付近。

0107-5.JPG

このキッチンは特注で、扉やパネルの色を紺色にしてもらったものですが分かるでしょうか。

ちなみに今回のカラー選択として、外観は白と黒をメイン、紺をサブ、赤をアクセントに利用し、

これに関連付けて内観も、白と黒をメイン、紺をサブに利用しています。

ちなみに赤も内装に利用してみようかと考えたんですが、結局は使いませんでした。

このキッチンはそのコーディネイトに沿って、紺色をオーダーしたということになります。


最後に床のクッションフロア。

0107-6.JPG

こちらは先ほども書いた大理石調?のCFになります。

採用したものは、住居用としては異例の業務用CFで、住居用のそれよりは柔らかくなく、結構しっかりした素材で出来ています。

このCFを選んだ理由は、他物件との差別化、特に、より高級感を出す=家賃を高めに設定 というところに繋がっていきますが・・・

この選択は、ある意味個人的にチャレンジングな選択をしていると思っています。

果たして吉とでるか凶とでるか・・・

これからの入居状況で判断したいと思います。


ということで、次回の現場視察は13日(土)になると思いますが、それまでには大体が仕上がってきていることを期待したいと思います。

あとは、そろそろ募集の方に力を入れていきたいと思っています。

住居の方は、年始に入り5件ほど、具体的な問い合わせが入っているそうなので、

とりあえず、1F店舗部分について、具体的策を練っていきたいです。。
posted by GOHMA at 23:11| Comment(0) | TrackBack(0) | 2007年2月完成新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月05日

仕事はじめ

え〜っ、新年早くも5日目となりました。

あけましておめでとうございます。(←おそっ!) 本年も宜しくお願い致します。

ということで、私も本日より不動産関連の活動を開始しました。


まず、新築PJに関連し、昨年末に請求が来ていた水道負担金10世帯分、105万円の納付を行ってきました。

結構な額ですよね。早くもフトコロが寒くなってきました。。


それから、これも新築PJですが、内覧させようと思っている部屋に取り付ける照明、正確にはスポットライト風味なシーリングランプを購入しました。

これです↓

0105.jpg

間接照明っぽい照明をずうと探していたんですが、やっとお好みの照明が見つかりました。

到着が楽しみです。


ということで、本年もこちらのブログには、引き続き新築PJの進捗状況を中心にアップしていきます。

皆さん、宜しくお願い致します。
posted by GOHMA at 18:33| Comment(0) | TrackBack(0) | 2007年2月完成新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年12月25日

部材&色の最終打ち合わせ

本日はデザイン担当?の嫁とともに現場に行き、まだ決めていなかった共用玄関や内階段まわりの部材や色を決めてきました。

決めた内容はだいたい以下のとおり。

・共用玄関の扉の色 ・・・ つやなし赤

・共用玄関前の床材 ・・・ テラコッタ調赤茶系タイル

・内階段の裏側や手すりの色 ・・・ 紺(玄関色に合わせる)

・洗面及びトイレの床(以前選択したモノが廃版) ・・・ 白系のCF


これで検討事項はほぼ無くなったと思いますので、あとは天に運を任せて、仕上がりを待ちたいと思います。


それから、本日の現場の様子。

まずは外壁。

1225-1.JPG

わかりずらいと思いますが、上から白、紺、黒のタイルがそれぞれ貼られて、外観が少しずつはっきりしてきました。

ちなみに紺色は、アクセントとして60cmぐらい入れてあります。写真では黒とほとんど見分けがつかないと思いますが。。。


それから内装。

1225-2.JPG

早い部屋ではクロス貼りが始まりました。

こちらは1日でも早く仕上げてもらって、少しでも早く内覧希望者を案内できるようにしてもらいたいと考えています。


いよいよ今年も残りわずかとなってきましたが、現場の方々にはもうひとふんばり、頑張ってもらいたいと思います。パンチexclamation×2
posted by GOHMA at 21:54| Comment(2) | TrackBack(0) | 2007年2月完成新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。