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2013年01月02日

昨年の振り返り&今年の目標

新年、明けましておめでとうございます!

今年は巳年。

我が目標にしっかりカラみついていきたいと思います!


昨年を振り返りつつ、今年の目標。

まずは不動産経営。

昨年は6号新築が、時期は遅れましたが竣工し

なんとか無事満室となりました。

表面利回りも当初計画通り約12%を達成できました。

また6月に予定通り1号&3号を売却。

計4棟となり、財務改善も進みました。

ただ全体的に空室期間が延び、

当初目標とした年間入居率97%は達成出来ませんでした。

年末も2部屋空きで、昨年末のように

完全満室での年越しは出来ませんでした。

ということで今年は、改めて

年間入居率97%を目指したいと思います。

あとは4棟をしっかり運営することですね。。


次に不動産以外ですが、

リーマン業、不動産経営業の他に

新たな安定収益源の確保を頑張りたいと思います。


あとは英語力の継続アップですね。

こちらは子供たちの英語力も含めて、

家族全員でレベルアップを目指したいと思います。


本年もよろしくお願い致します!

posted by GOHMA at 13:19| Comment(0) | TrackBack(0) | 2011年2月〜2012年3月新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年05月15日

新築見学会終了。あとは満室目指すのみ!


5月12日(土)に開催した見学会&懇親会、

見学会には20名強、懇親会には約30名の参加者でしたが、

なんとか無事に終了(したと思いますww)。

いろいろとな視点のコメントや

たくさんのダメだしをいただきました。

まだまだ勉強が足りませんね。

特にカラーリング。

今後のために時間を見つけて再勉強したいと思います。

ご参加いただいた皆さん、本当にありがとうございました。


これからは早期満室に集中したいと思います。

先ほども現地に行ってきました。

夜間の状況チェックと防犯カメラのチューニングを行いました。

新築なのに、共用部分のダウンライトが

4つも点灯していませんでした。

建築会社や電気工事会社は

良く確認をしていただいたのか

いささか疑問ですが、

とりあえず自分の目で確認しておいて

良かったと思います。


引き続き頑張ります!
posted by GOHMA at 00:09| Comment(0) | TrackBack(0) | 2011年2月〜2012年3月新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年05月01日

なんちゃってモデルルーム完成、見学会参加者の状況

昨日、夕方より現場に向かい、

工事の大詰めの状況確認と

なんちゃってモデルルーム化を行ってきました。

こんな感じになりました。

0430-1.jpg

念願のウッドデッキが完成したため、

急に雰囲気が変わったと思います。

0430-2.jpg

まだこれから、

全室に照明器具をつけたり、

全室にカーテンをつけたり、

共用部分の照明をLEDに変えたり、

パンフを作ったり、

仲介業者にしつこいぐらいの営業を行ったり・・・

その他にも実行したいことが山ほどありますが、

一先ず最低限の準備は行いました。

この状態で、近日中に1〜2部屋でも決まれば

幸先が良いのですが・・

まあ世の中そんなに甘くはありません。

少しずつ時間をみつけて、

コツコツと努力したいと思います。


さて、12日(土)の見学会ですすが、

その後の懇親会も含め、

現在25名ほどの参加希望を頂きました。

皆様、どうもありがとうございました。

ただあまりに多くても収集がつかなくなりますので、

残り数名の希望を受け付けた後、

満員御礼とさせて頂きたいと思います。

ご検討中の方は、

申し訳ありませんが

お早めにご連絡頂ければと思います。。
posted by GOHMA at 22:38| Comment(2) | TrackBack(0) | 2011年2月〜2012年3月新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年04月27日

新築見学会開催のお知らせ

このたび、

ようやく今回の新築物件が

GW明けに竣工する運びとなりました。

着工でもたつき、

結果、完成時期もピークを逃すという

やや残念な結果ではありますが、

そこは、例えやせ我慢(汗)でも強気で

今後の早期満室に向けて頑張りたいと思います。

ということで、何名かの方からの

リクエストにお答えして、

5月12日(土)に物件見学会を行うことにしました。

(場所はJR津田沼駅周辺になります。)

あまり過度な期待をお持ちにならず、

気軽にお越し頂ける方、ご連絡を頂ければと思います。

私のプライベートアドレスをご存知の方は、

本ブログのコメントではなく、そちらに直接ご連絡下さい。

ご存知でない方は、

mixiで「GOHMA」というニックネームを

探してご連絡頂くか、

ツイッターでID「gohma5」を探して頂き

そこへ個別にコメント頂ければ、

私のプライベートアドレスをご連絡差し上げます。


尚、私自身、業者でも営業でも何でもありませんので、

それほど大人数は対応出来ないと思われます。

従いまして、原則、ご連絡頂いた順で、

私のキャパ(許容人数)を超えた場合には、

勝手ながら打ち切らせて頂く場合もあります。

その点、予めご容赦下さい。

それでは、12日にお会い出来る方、

宜しくお願い致します。
posted by GOHMA at 23:44| Comment(2) | TrackBack(0) | 2011年2月〜2012年3月新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年04月18日

モデルルーム完成!


本日は、一部屋だけ早く仕上げてもらった

念願のモデルルームが完成したということで、

リーマン業終了後、先ほどまで

現地に行ってきました。

真っ暗な現地に到着後、

まず困ったのが電源。

まだ部屋にブレーカーがついておらず、

まるで泥棒のように、外周を探り

なんとか元電源を発見、

灯りをともすことが出来ました。

途中で職務質問されなくて良かったですww


で、こんな感じに仕上がりました。

基本的には、昨年取り組んだ5号物件と同じです。

0417-1.jpg

ちなみに、シーリングライトは、

先ほど近くの激安店で、

リモコン付のものを5千円弱で購入、

今さっき取り付けました。


この部屋はキッチンが特徴のひとつです。

0417-2.jpg


キッチンから見た居室です。

0417-3.jpg


こちらは天井部分。

一部、天井板をつけずにスケルトンとして、

そこに今回はスポットライトを付けてみました。

0417-4.jpg


洗面台。

スリム型を採用しました。

0417-5.jpg


最後に玄関からの様子。

とりあえずスリッパは用意しました。

0417-6.jpg


リーマン業後の作業はやはり疲れます。

でも達成感もそれなりにあります。

あとは1日でも早く成果が上がることを期待します。


この分だと、5月初旬、GWのころに

見学会が開催出来ると思います。。
posted by GOHMA at 00:06| Comment(0) | TrackBack(0) | 2011年2月〜2012年3月新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年04月14日

4月14日の状況 〜間もなく内見可能になります〜

今日の午前中に

恒例の現地視察に行ってきました。

しかし、最近の土曜日はいつも雨のような・・


まずは、今回の視察で朗報だったのは、

4月18日(水)より、1階の一部屋のみですが、

工事が完了、内見が可能になるとのこと。

その部屋の現在の様子です。

0414-1.jpg

ちょうど床の仕上げをしているところでした。

これであれば何とかあと数日で

工事が完了しそうです。良かったです。


しかしながらその他の部屋は、

特に遅いところではこんな感じですし、

0414-3.jpg

平均的にはこんな感じの進み具合です。

0414-2.jpg

来週からさらに

職人さんを増やしてもらう予定ですので、

あとひと踏ん張り、頑張って頂こうと思います。


それから、外壁のタイル、

こちらも工事が始まっていました。

0414-4.jpg

イメージ通り今回は

かなり明るい感じに仕上がりそうです。


現場視察後は、

駅前の不動産業者をローラー作戦。

来週後半から内見可能ですっ てことを

猛烈にアピールしてきました。。
posted by GOHMA at 17:35| Comment(6) | TrackBack(0) | 2011年2月〜2012年3月新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年04月02日

4月1日の状況


本日の午後、例によって

誰もいない現場に

コソッと潜入してきました。


なんか自分の物件なのに、

毎度、泥棒みたいな気分です(悲)


早い部屋では、床が出来ていました。

P1060900.JPG


拡大すると、こんな感じ。

ツカで2重床を形成しています。。

P1060901.JPG


木工事も大分進んできています。

P1060905.JPG


それと天井も塗装が行われました。

P1060908.JPG


ようやく工事の進捗が

分かりやすくなってきました。

どんどんペースを上げてもらいたいと思います。


ちなみに、どこかひと部屋の仕上げを急いでもらい、

内見可能に出来るように、

建築会社にはお願いしました。

posted by GOHMA at 00:34| Comment(2) | TrackBack(0) | 2011年2月〜2012年3月新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月25日

3月24日の状況


昨日の午後、

サクライさん壮行会の前に

フラッと現場に立ち寄りました。


現場に行くと、職人さんは一人もおらず。。

まあ土曜日なので通常はお休みなのでしょうが、

工事がこれだけ遅れているのに

リカバろうという気配は少しも感じられません。

ちょっと寂しいなあと・・


気を取り直して、現地の様子です。

先週の現場とそう大きな変化は見られませんが、

木工事が始まったことが確認出来ました。

P1060890.JPG


それから、電気配線の工事も

ほぼ終了した様子でした。


写真は防犯カメラ用の配線になります。

P1060893.JPG


本日はこんなところでした。

今後の巻き返しに期待しています。。
posted by GOHMA at 10:32| Comment(3) | TrackBack(0) | 2011年2月〜2012年3月新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月19日

3月17日の状況&現地打ち合わせ


先日の土曜日、

けっこうな雨の中、

現地で現場監督との打ち合わせを実施。

まずは、現状の写真。。

こちらは共用通路、共用階段付近。

0317-1.jpg


こちらは室内の様子。

スタッドと呼ぶスチール製の間仕切りで

だいぶ部屋の形が見えてきました。

0317-2.jpg


次に配管の様子。

青とオレンジの細長いものが給水管、

太い塩ビパイプが排水管です。

0317-3.jpg


最後に天井の様子。

私の物件を見学された方は分かりますが、

ちょっと変わった天井をしています。

まあ、良くみれば分かると思います。。

0317-4.jpg


さて、今回の打ち合わせ内容、

私の備忘録です。。

・照明の取り付け位置、角度など

・スケルトン天井の造り方

・コンセントの場所、高さなど

・エアコン、室外機の位置

・最上階での倉庫スペース確保

・TVアンテナ設置可否

・LAN配線の仕方

・フローリングを張る方向

・ウッドデッキの出来上がりイメージ

・トイレに棚設置を希望

・防犯カメラの設置方法

・1F倉庫への棚、コンセント設置

・駐輪場スペースの検討

・ゴミラック設置場所の検討

・プロパン設置場所の検討


ざっと書いてはいますが、

実際には全扉の空く方向の確認など、

細かいことも都度チェックしましたので、

軽く3時間くらいはかかっていたかと思います。

この辺り、新築PJの楽しいところでもあり、

大変なところでもあります。


ちなみにこの日は、

午前中は浦田さん関連の新築戸建の見学、

夕方は、地元駅での仲介業者あいさつ回り、

そして、夜は

チームハワイの懇親会と、

不動産三昧の1日でした。

そして翌日は二日酔い・・・
posted by GOHMA at 22:52| Comment(0) | TrackBack(0) | 2011年2月〜2012年3月新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年02月26日

2月25日の状況


う〜ん、正直工事の進捗が思わしくありません。

現時点でようやく外壁(ALC)の施工が終わり、

1F下の各配管処理が終わり、

各部屋の間仕切り(スチールの棒による)に

入ったようです。

こんな感じ・・

0225-1.JPG

0225-2.JPG

もう少し工事のペースを上げて

頑張っていただく必要がありそうです。。
posted by GOHMA at 12:37| Comment(1) | TrackBack(0) | 2011年2月〜2012年3月新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年01月22日

外観パース


昨日、建築会社より

外観パースが届きました。


外観パース.jpg


今回は、白を基調にして

あまり奇をてらわず、

オーソドックな外観にしました。


理由は、

『近所の目』でしょうか。


あまり暗い色を使ったり

奇抜なデザインにすると

何かとクレームが出そうな予感がしたため、

建物がたっても、あまり威圧感がでず、

太陽光が反射して、

周辺も明るくするであろう白を

今回は選びました。。
posted by GOHMA at 17:37| Comment(0) | TrackBack(0) | 2011年2月〜2012年3月新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年01月16日

1月15日の状況


世の中では、

センター試験2日目の午後、

現地を視察してきました。


0115-1.jpg


鉄骨が全て組みあがり、

急に迫力が出てきました。


あまりの迫力で

近所からクレームが出ないことを祈ります。。


0115-2.jpg


このように全ての階の

デッキプレートの施工も終わっていました。


恐らく本日から、

外壁(ALC)の施工に入ったと思います。


また週末にでも見てきます。


ちなみに明日から、

久々の長崎出張です。。
posted by GOHMA at 23:37| Comment(0) | TrackBack(0) | 2011年2月〜2012年3月新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年01月04日

上棟 途中ですが・・


新年、明けましておめでとうございます。

こちらのブログも活動開始ということで、、

2月末の竣工、そして早期満室を目指して、

今後は、出来るだけ多くのブログを更新できればと思います。

頑張ります!



さて、1月3日の午後、

本年初の現地視察に行ってきました。

勝手な予想では

昨年の内に鉄骨の組み上げが

全て終了していると思っていましたが、

まだ途中でした。。


P1060767.JPG


奥の方は3階まで上がっていますが、

まだ手前(入口付近)は

ベースパックがそのままの状態です。

恐らく1月5日から工事再開だと思いますので、

ペースアップで頑張っていただきたいと思います。


今後は毎週末に現地視察の予定です。。
posted by GOHMA at 10:56| Comment(0) | TrackBack(0) | 2011年2月〜2012年3月新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年12月27日

まもなく上棟です


本日、6号新築PJの現地に行ってきました。

明日からいよいよ上棟になります。

今日は1F部分の鉄骨が搬入されていました。

狭い前面道路なんですが、

なんとか頑張って搬入いただきました。

現場の皆さん、ありがとうございます。

P1060597.JPG


運びこまれた鉄筋達です。

P1060594.JPG


これをこの部分に設置していきます。

(ベースプレートといいます。)

P1060593.JPG


明日からの作業にも立ち会いたいのですが、

本日から数日間、

所用によりまた海外に行ってきますので、

残念ながらそれは出来ません。


なので、新年にでも

初詣かなにかのついでに

また現地を訪れたいと思います。。
posted by GOHMA at 16:34| Comment(0) | TrackBack(0) | 2011年2月〜2012年3月新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年11月25日

ようやく着工。まずは上物解体


私にとって4棟目の新築となるPJが

ようやく動き出しました。

もともとあったこの建物の解体から。。

P1050483.JPG

後になってこの建物がRC造だったとが判明、

解体に予想外の時間と費用がかかりましたが、

何とか終了しました。

IMG_0357.JPG

すっかり何もなくなりました。

今後、定期的に現場を視察し、

ブログ更新していきます!
posted by GOHMA at 17:55| Comment(4) | TrackBack(0) | 2011年2月〜2012年3月新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年07月18日

建物の売買契約&家賃査定


本日、朝9時より

いつもの建築会社において

建物の売買契約を締結してきました。

おそよ30分。

もう慣れたもので、

感動も何もなく淡々と終了。

このマヒした感覚、マズいですねえ。。


それはそうと、

本契約は予定より若干遅れたため、

建築確認申請の絡みから

工事着工は8月後半になる見込みとなりました。


しかし、何とか年内の竣工を目指します。

今回は地盤が良く、

基礎杭が不要で工事が行われるため、

4か月ほどでほぼ完成見込みがたつものと思われます。




それともうひとつ。

昨日、とある不動産屋にお願いしていた

今回物件の家賃査定の結果が届きました。


結果は、、

まあ私の想定通りといったところでした。

まずは一安心。。


これで

目標利回り12%に

また一歩、前進出来たと思います。


引き続き

気を抜かずに頑張りたいと思います!
posted by GOHMA at 22:15| Comment(2) | TrackBack(0) | 2011年2月〜2012年3月新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年06月08日

間取りの打ち合わせ


久々に今回の新築PJで進捗がありましたので、

簡単に書き留めておきます。。


先日の日曜日、夕方、

建築会社の社長と打ち合わせをしてきました。


主な目的は、

今回の物件の各部屋の間取り検討です。


私の最近の新築PJでは、

銀行に融資を打診する際や

建築会社に概算金額を見積もってもらう段階では、

細かい間取りまでは考えていません。

つまり、この段階では

各部屋の区切りのみを確定するだけなんです。

部屋の中身はまったく無し、

ほんとのスケルトン状態ですw


なので、

このタイミング、

即ち建築着工の3カ月くらい前に

今回のような間取り検討のステップが入ります。


これまでは、この打ち合わせの初期段階で、

私から数多くの改善提案(ダメだしともいう?)を出し、

その後数回の打ち合わせを経て、完成形に近づけてましたが、、、


これまで数多くの私からの難題をこなしてきた建築会社の方々、

さすがにレベルアップされてきています!

今回は事前にメールで送られてきた初案がほぼ完ぺき!

なので、今回の打ち合わせは軽い修正を伝えるのみで

比較的短時間で終了しました。


ちなみに、

ザッと今回のコンセプトを書いておきますと、、

一部屋の広さは、ほとんどが21平米ちょっとで、

これまで私が取り組んできたPJの中でも

小さい部屋の部類に入りますが、

それでも居室の広さ目標を

7.2帖以上としているところがポイントです。

そのためにデットスペースや水回りを

いかにコンパクトにまとめるかが焦点となります。


とりあえず今回は、比較的短期に

なかなか良い具合になったなあと思います。


所詮、自己満足の世界ですが。。ww
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2011年04月26日

土地決済


友引の本日、

無事に土地決済が完了しました。

キャッシュがだいぶ無くなりました(汗)


登記が完了したところですぐに着工、

といきたいところですが、

今回は事情により、引き続き

5月末まで売主様が住む予定ですので、

その後、上物の解体に入ることになります。


それまでの期間は、

具体的な間取りの検討を行いたいと思います。

実は、まだ各部屋の境界しか考えておらず(爆)

中身はノープランなのです。


まっだいたいのイメージは出来ていますので、

それを絵におとし、

建築会社に出来る出来ないの確認をしていくことになります。


でもこの作業、

個人的には大変楽しい作業で

かつ入居付けに大きく影響する部分にもなりますので、

じっくりと慎重に進めていきたいと思います。。
posted by GOHMA at 20:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 2011年2月〜2012年3月新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年04月23日

土地決済に先立ち銀行訪問


本日は午前中、リーマン業をお休みし、

うちの社長(嫁ともいう)と銀行に行ってきました。

今回の土地決済は来週の26日(火)。

その前に公的書類の提出や、銀行取引約定書などの書類に

自署捺印を行ってきました。

ただ今回は前回に引き続き法人としての借入となるため、

社判が大活躍。

個人で記入する部分は思いのほか少なくて済みました。



今回は私がこれまで受けた融資の中で一番、

自己資金を投入します。

一時的に手元キャッシュは枯渇しますが、

その分稼働後の融資返済は少なくてすみますので、

月々のキャッシュフローは良くなります。



また今回は、これまでの新築PJの中で一番、

表面利回りが良く、だいたい12%を目指せますので、

今回のPJを上手く仕上げ、

不動産経営全体の財務健全性を少しずつ

良化させられればと思います。



ちなみに、7〜8月ころ着工、

12月末の完成を目指します。。
posted by GOHMA at 02:12| Comment(0) | TrackBack(0) | 2011年2月〜2012年3月新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年03月26日

6棟目新築PJ 活動開始!


震災の影響で

日本中の混乱が続く中、

こんなタイミングでどうなの?って

感じもありますが、、


2月初めに買付を入れた土地が、

その後、売主様の気持ちの紆余曲折があり〜の

融資交渉が難航し〜の・・

といろいろありましたが、

本日、無事に売買契約を締結出来ました。


これまでの経緯は

全てではありませんが、

こちらと、こちらこちら

書き留めてあります。



通常の取引は、まず売買契約を締結し、

そこに融資特約をつけ、

融資特約期日までに融資承諾を得る、

という流れだと思いますが、


今回の売主様のオーダーは

ちょっと変わっていました。

それは融資内諾が得られたら契約で良いと。。


・・・というわけで本日になったのでした。



これまではコソコソwと活動をしてきましたが、

本日より6棟目新築PJ(新築としては4棟目)

として活動を開始したいと思います。

また皆さんからいろいろとご指導・アドバイスを頂きたく

今後とも宜しくお願い致します。
posted by GOHMA at 17:44| Comment(2) | TrackBack(0) | 2011年2月〜2012年3月新築PJ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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